Afbeelding

Rechter matigt boete van 10% van de koopsom wegens niet tijdig leveren woning tot nihil


Philippe Raaijmaakers

020-6181781

raaij@adadvocaten.nl

 

Als de verkoper een huis niet op tijd aan de koper levert, heeft die koper in beginsel het recht om de koopovereenkomst te ontbinden. Het niet tijdig leveren is een voldoende ernstig gebrek, dat een ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigt. De koper kan vervolgens aanspraak maken op de contractuele boete ter hoogte van (doorgaans) 10% van de koopprijs.

Dat het niet altijd verstandig is om deze route te volgen, blijkt uit de recente uitspraak d.d. 14 maart 2018 van de Rechtbank Limburg (klik hier voor deze uitspraak).

 

De contractuele boete kan worden gematigd (zelfs tot nihil)

Er kunnen zich namelijk omstandigheden voordoen, waardoor een rechter kan oordelen dat een contractuele boete moet worden gematigd. Zo kon de rechter zich in deze zaak niet aan de indruk onttrekken dat er sprake leek te zijn van een strategie van de kopers die was gericht op het incasseren van de boete. De kopers waren zelf makelaar en waren ermee bekend dat de verkoper de woning tot aan de levering tijdelijk zou verhuren. De rechter vond dat van dergelijke deskundige kopers verlangd had mogen worden dat zij bij de verkopers hadden nagevraagd of, en zo ja hoe, ontruiming van de huurders op een dergelijk korte termijn zou kunnen worden gerealiseerd. Dat de kopers dit niet hadden gedaan, was voor de rechter een aanwijzing dat tijdige oplevering kennelijk niet zo belangrijk voor de kopers was. Ook was het voor de rechter onduidelijk waarom de kopers niet hadden willen praten over een uitstel van de levering, desnoods tegen een financiële tegemoetkoming, en waarom zij na de ontbinding opnieuw de woning hadden willen kopen, maar dan voor een prijs die gelijk was aan hun eerdere bod onder aftrek van de in hun ogen verbeurde boete. Kennelijk was een latere levering dan toch niet zo’n probleem voor de kopers. De rechter vond dan ook dat de boete op grond van de redelijkheid en billijkheid moest worden gematigd. De ondergrens voor deze matiging is de schade, die de kopers hebben geleden. In deze zaak konden de kopers echter niet meer aan schade opvoeren dan de gemaakte notariskosten voor het koopcontract. En zelfs daaraan ging de rechter voorbij omdat de kopers de notarisfactuur niet in de procedure hadden ingebracht. De rechter matigde de boete tot nihil.

 

Ontbinden van de koopovereenkomst is dus niet altijd de juiste weg

Het is van belang om een goede inschatting te maken of de cliënt met het doen van een beroep op ontbinding van de koopovereenkomst en de contractuele boete wel daadwerkelijk is gebaat. In deze zaak waren de kopers dat dus duidelijk niet. Niet alleen ging door de ontbinding van de koopovereenkomst een huis dat zij graag hadden willen hebben aan hun neus voorbij, maar ook werd de contractuele boete gematigd tot nihil. De kopers hadden voor niets notariskosten gehad en moesten van de rechter ook nog eens als verliezende partij de proceskosten van de verkopers betalen. De kopers hadden er beter voor kunnen kiezen om met de verkopers in gesprek te gaan over een latere leveringsdatum, of om simpelweg nakoming van de koopovereenkomst te vorderen met een boete van 3 promille per dag dat vertraging wordt opgelopen bij de levering.

Terug naar het overzicht
AD Advocaten
Roemer Visscherstraat 24
1054 EX Amsterdam

Telefoon 020 61 81 781

Fax 020 68 33 042

Direct contact »
Stel een vraag »